Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Jedes Jahr werden abertausende Mietstreitsfälle vor einem Gericht ausgetragen. Oftmals geht es um nicht gezahlte Miete oder eine angestrebte Mietminderung. Um sogenannten Mietnomaden – also Bewohnern, die keine Miete zahlen und von Wohnung zu Wohnung ziehen – vorbeugen zu können, lassen sich viele Vermieter eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen. Und das, obwohl der BGH schon lange entschieden hat, dass Mieter kein Anspruch auf so eine Bescheinigung seitens des Vermieters haben. Doch was ist das überhaupt? Und sollte man sich als angehender Mieter beziehungsweise ehemaliger Vermieter darauf einlassen?

Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Das Dokument ist sehr einfach erklärt: Mit der Bescheinigung erbringt man einen Nachweis darüber, dass aus dem letzten Mietverhältnis keine Mietschulden verbleiben. Dazu legt man seinem derzeitigen beziehungsweise ehemaligen Vermieter ein Muster vor, lässt sich damit bescheinigen, dass man keine Schulden bei ihm hat, und händigt dieses seinem möglicherweise neuen Vermieter aus. Dabei entsteht ein – für Vermieter sehr positiver – Nebeneffekt: Bewerber, die bereits zuvor Mieten wegen Mängeln gemindert und unzulässige Betriebskostennachforderungen verweigert haben, können so bereits schnell und effektiv herausgefiltert werden. Für die Vermieter sind unbequeme Mieter, die auf ihr Recht pochen, natürlich weniger attraktiv, als unkomplizierter Bewohner – obwohl sich viele Vermieter darauf hinausreden, dass sie lediglich immer pünktlich ihr Geld überwiesen bekommen und nicht mit sich ewig ziehenden Rechtsstreit rechnen müssen.

Allerdings haben viele Gerichte bereits festgestellt, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht wirklich verlässlich, geschweige denn aussagekräftig ist, denn aus ihr geht weder hervor, ob die dort genannten Schulden zum Beispiel aus Nachforderungen wie Betriebskostenabrechnung bestehen oder gar für welchen Zeitraum die Bescheinigung gilt. Das Amtsgericht Tiergarten legte sogar fest, dass die Forderung nach ihr aus "rechtspolitischer Sticht nicht wünschenswert" sei. Viel zu groß sei die Gefahr, dass die Anforderung einer solchen Bescheinigung zur Normalität wird und Vermieter eine solche Bescheinigung als entscheidenden Faktor bei Vergabe einer Wohnung ansehen.

Nachteile für Mieter und Vermieter durch die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Ende 2009 hat der Bundesgerichtshof deshalb sogar einheitlich entschieden, dass Mieter kein Anrecht auf die Ausfüllung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung haben, denn sonst wären Vermieter dazu gezwungen, etwaige Nachzahlungen aus dem Mietverhältnis sofort gelten zu machen. Davon hätte niemand etwas und das ganze System würde mehr Schaden als Nutzen verursachen. Doch auch Mieter können Probleme bekommen, wenn sie denn aufgefordert werden, solch einen Nachweis zu erbringen: Viele Studenten und ehemalige Schüler haben noch nie zuvor Miete zahlen müssen, da sie bei ihren Eltern wohnten und dort mietfrei lebten. Wenn sie nun zur Vorlage einer solchen Bescheinigung aufgefordert werden, können sie lediglich darauf verweisen, dass sie noch nie einen Mieter hatten – was die Vermieter nun glauben können oder auch nicht. Ebenso verhält es sich, wenn man als Untermieter gewohnt hat. Dies versetzt viele potentielle Mieter in eine ungünstige Situation und könnte ihnen – obwohl sie möglicherweise sonst die perfekten Kandidaten währen – den Platz in der Wohnung kosten.

Was sollte also getan werden, wenn der Vermieter der neuen Traumwohnung trotzdem dieses Papier verlangt? Der Mietvereinexperte Michael Roggenbrodt rät: "Mieter sollten ihren künftigen Vermieter auf die ablehnende Rechtsprechung hinweisen." Sollte dies nicht weiterhelfen, darf man durchaus seinen ehemaligen Vermieter um die Ausfüllung des Musters bitten – und ihn notfalls darauf hinweisen, dass die beispielsweise noch offenen 200 Euro aus der letzten Nebenkostenabrechnung stammen, was so auch vermerkt werden sollte. Sollte sich dieser jedoch weigern, das Dokument auszufüllen – denn das ist sein gutes Recht – kann man Quittungen über geleistete Mietzahlungen verlangen und dann diese dem neuen Vermieter vorlegen. Denn so weist man die Schuldenfreiheit, beziehungsweise das ordentliche Zahlen der Miete, nach und kann sich selbst als "guten Mieter" ausweisen. Ein kleiner Tipp noch am Rande: Vorsicht bei Einzugsermächtigungen! Denn einige Vermieter versuchen sich vor Mietnomaden zu schützen, indem sie vom Mieter eine Einzugsermächtigung verlangen, was sich jedoch für den Mieter als nachteilig erweisen kann. Zum Beispiel, wenn er auf eine Mietminderung hinarbeitet oder eine noch strittige Betriebskostennachforderung noch nicht zahlen möchte. Lässt man sich trotzdem zu einer Einzugsermächtigung überreden, sollte man immer darauf achten, dass eine Klauses zum Widerruf enthalten ist.

Raus aus der Schuldenfalle?

Tatsächlich gibt es immer die Möglichkeit, in die Schuldenfalle zu tappen oder Stress mit dem ehemaligen Vermieter zu haben. Doch was tun, wenn der neue Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt und man nun tatsächlich Mietschulden hat? Denn dann sitzt man wirklich in der Tinte. Am besten ist es sich in so einem Fall an einschlägige Beratungsstellen zu wenden. Diese kümmern sich auch zum Beispiel um Ex-Drogenabhängige und ehemalige Häftlinge: Sie mieten die Wohnung an und vermieten sie dann weiter. Nach ein paar Jahren mit regelmäßiger Mietzahlung sind sie dann in der Lage die immer noch oft geforderte Bescheinigung auszustellen. Sollte man also selbst einmal in eine missliche Lage geraten und gezwungen sein, trotz Mietschulden eine neue Wohnung suchen zu müssen, gibt es immer die Möglichkeit, sich Beistand zu suchen.




Beispiel für eine Beratungsstelle: